徹底比較!マイホームは新築と中古いったいどっちがいいの?

マイホームを検討するときに、新築にするか、中古にするかを悩まれる方も多いかもしれません。

近年はリノベーションやリフォームがはやっていて、中古物件を自分の住みやすいように整えるという手法も定着してきました。

実際には、新築と中古だといったいどちらの方が良いのでしょうか?様々な面から比較してみましょう。

■耐用年数なら圧倒的に新築物件!

家は買うだけで終わりではありません。購入後、その物件での生活が始まります。

出来るだけ長く安心に住みたいと考えるのは当然のことですよね。

新築物件と中古物件を比べると圧倒的に新築物件の方が耐用年数は長くなります。もちろん、メンテナンスをしっかりとして、中古物件でも長く住むことができますが、やはり、修繕の頻度は新築物件と比べると多くなってしまうのは否めません。

また、中古物件の建築年数によっては今の耐震基準に合っていない可能性もありますので、その点もしっかりと調べて購入する必要があるでしょう。

■物件価格の面で見ると中古物件の方に軍配が上がる!

新築物件と中古物件でおなじような立地、住宅条件の場合は、やはりどうしても新築物件の方が物件価格は高いですよね。

場合によっては、中古物件+全面リフォームにかかる費用と比べてもなお、新築物件の方が高いケースも多いです。

近年の住宅ローンでは、中古物件とリフォーム費用をまとめて借り入れできるところなどもありますから、そういったものを上手に活用すると、新築よりも随分とお得にマイホームをゲットできることになります。

ただし、諸費用で見ると、新築物件よりも中古物件の方が高くつく傾向があります。一般的には新築物件の諸費用は2~10%、中古物件の諸費用は5~10%と言われています。

中古物件の場合は築年数が古い程諸費用がかかるケースもあるのでしっかりと計算しておきましょう。

■入居までにかかる期間は新築でも中古でも物件次第!

実際に購入を決めてから入居までにかかる期間ですが、これは新築であろうが中古であろうが関係ありません。物件ごとに異なりますので比べることが出来ないのです。

例えば、中古物件で今あるまま住む場合は、金消契約が終わり引き渡しが完了すればいつでも住むことができます。しかし、リフォームをしてから住む場合は、リフォームが完了するまでは住むことができません。

新築の場合でも、建売や既に施工が完了しているマンションの場合、引き渡しが完了すればそのまま入居できるケースが多いですが、注文住宅や今建設中という場合は、建物が出来るまでは入居できません。

ケースバイケースで異なりますから、急いでいるという場合は、新築・中古問わずに物件を探した方が良いでしょう。

■住宅ローンの審査は中古物件の方が慎重に行われます!

一般に住宅ローンの審査は新築物件よりも中古物件の方が慎重に行われる傾向にあります。

住宅ローンは物件が担保となるので、あまりに古い物件の場合、担保の価値がなく、ローンを通すことができないということにもなりかねないのです。

満額通らないというケースもありますので、そのような場合は、頭金で補う形を取る必要が出てきます。

マイホームを探すときに信頼できる不動産会社を見極める5つの方法

マイホームを探すときに、大きなポイントとなってくるのは不動産会社です。

多くの物件が不動産会社を通して販売されていて、お願いする不動産会社によって満足いくマイホームとなるか否かが決まるといっても過言ではありません。

不動産会社と上手に付き合っていくためには、信頼できる不動産会社を見つける目を持つことが重要です。

しかし、マイホームなんてそう何度も買うものでもないし、不動産会社には親しみが無いからよく分からないなんていう方も多いですよね。

今回は、マイホームを探すときに信頼できる不動産会社を見極めるためのポイントを5つご紹介していきます。

■まずは物件の取引の種類を把握しておこう!

一口にマイホーム購入と言っても、物件は様々な手法で売りに出されています。まずは不動産の取引形態をしっかりと把握しておきましょう。

不動産は売りたい人と買いたい人がいて売買が成立するわけですが、この2者間で成立する取引もあれば、第3者が間に入る場合もあります。

主な取引方法は3種類あり、まずは先ほどのご説明の通り、売主と買主の2者間で成立する取引方法です。次に契約自体は売主と買主の2者間で成立しますが、それまでの物件紹介などに仲介(媒介)を挟み手数料を支払う方法があります。

また、売主が取引自体を販売会社に委託して買主とのやりとりを販売会社が行う3者間での契約を行う方法もあります。

この売主(事業主)・仲介(媒介)・販売会社が不動産会社であるケースが多くあるのです。

■初めから1社に決めずに複数の不動産会社に問い合わせをしてみましょう

お願いする不動産会社をはじめから1社にしてしまうと、他と比べることが出来なかったり、出会えたはずの優良物件に出会えなかったりする可能性もあります。すべての不動産会社が同じ物件を扱っているわけではないので、間口は広く持っておく方が良いでしょう。

ある程度不動産会社の特性が分かってきてから、ご自分に合う不動産会社に絞っていってください。

■一度は電話で問い合わせをしてみましょう!

不動産会社の中には、電話対応が良くない所というのも存在します。日々不特定多数から連絡が来るのでウンザリしているのかもしれませんが、電話口で失礼な対応を取る社員がいるような不動産会社は決して優良とは言えません。

また、実際に購入するような流れになると急に態度を変えてくる不動産屋は要注意です。

■問い合わせに対するレスポンスの速さは要チェックポイント!

良い物件度で会えるかどうかはある意味運もありますが、スピードも重要なポイントとなります。そのため、問い合わせに対する返答の速さは不動産会社を選ぶ上でのチェックポイントです。

少なくとも翌営業日中に連絡をくれたり、「いつまでに」という期限をきちんと守れないようではその後の契約までもなあなあに進められてしまう危険があります。

また、いくら返答が早くても、契約をせかしてくるような連絡をガンガン入れてくる不動産会社も決して良い所とは言えませんので注意してください。

■知識の深さは信頼できるかどうかの重要な判断基準です!

マイホームの購入は不安なところや疑問点も多いですよね。これらをすべて不動産会社にぶつけてみましょう。しっかりと受け止めてひとつひとつ丁寧に解説してくれるところもありますし、「そんな知識もないの?」と下に見られてしまうことも残念ながらあります。

丁寧で親身になってくれる担当者のいる不動産会社の様が断然信頼できる会社と言えるでしょう。

住宅ローンは借り入れできる額と無理なく返済できる額で考えよう!

マイホームを購入するとなった時にお金について心配に思う気持ちはだれでもありますよね。

住宅ローンの返済額を出来るだけ抑えたいと考えるのが人情ではないでしょうか。

しかし、実際に物件を見たりすると、予算よりは高いけど理想的な住まいがあった!というケースもよくあるものです。不動産会社から、アナタの年収ならきっと住宅ローン通りますよ!なんていわれるとその気になってしまうかもしれません。

例えば2500万円が予算だったのに、3000万円のとても良い物件があって、実際に住宅ローンの仮審査にも通った!となったらどうしますか?

一生に一度の買い物だから…、返済額は今の家賃とそう変わらないから…とそのまま契約したりしちゃいませんか?

しかし、ちょっと待ってください!住宅ローンの借入可能額と、実際に無理なく返済できる額がイコールとは限りません!

■住宅ローンの借入可能額が予想よりも高いことも多い

住宅ローンの審査は銀行により異なりますし、同じ条件で申し込みをしたとしても借入可能額が銀行ごとに異なるケースは多くあります。

しかし、多くの場合で自分が無理なく返済できるなぁと設定していた金額よりも、実際の借入可能額が高いというケースも多く、これが、予算よりも高い物件を購入することに繋がってしまいます。

ここで注意しなくてはいけないのは、借入可能額はあくまでも、銀行が「アナタにこれくらい貸しても返済してくれますよね」と判断する金額であって、借りる側が「無理なく返済できる金額」ではないということです。

また、住宅ローンの計算は手取りではなく額面で行われますので、その点もしっかり把握しておきましょう。

■住宅ローンの予算は無理ない返済金額が絶対条件!

住宅ローンの予算を決めるときに、今の生活状況、今後のライフプランなどをじっくり精査して予算を立てる必要があります。

そうして、「よし、毎月このくらいなら無理なく返済していけるぞ!」という金額を設定し、その金額を超えることの無いように物件を選ぶことがとても重要です。

例えば毎月6万円までなら大丈夫と思っていたのに、理想の物件は毎月8万円の返済が必要だったとしましょう。

この2万円は一体どこからねん出しますか?

予算よりも高くなるということはその分貯金や日々の生活水準を落としてまでそのお金を作り出す必要があるということです。

無理をした生活は、家族間の雰囲気が悪くなる元となりますし、無理な返済計画では小さなつまずきでも、返済が滞ってしまう危険性があります。

そのため、きちんと予算を立てたら、その金額からはみ出ない、その予算より高い物件は見ないなどするようにしましょう。

■一般的には返済率を手取りの25%で計算するとよい!

一般的に、住宅ローンを35年で組む場合、手取りに対して住宅ローンの返済比率を25%以下に抑えるようにするとよいと言われています。

つまり、年収400万円の方の手取りが325万円だった場合、年間の返済額を約82万円以下に抑えると良いということです。

また、住居にかかる費用は住宅ローンだけではありませんよね。住宅関連費用で30%以下になるように抑えるのもポイントです。

教えてほしい…フラット35って普通の住宅ローンと違うの?

住宅ローンを検討するときに、フラット35という言葉を聞いたことがある方もいらっしゃるかもしれません。

フラット35という言葉は知っていても、それがどういったローンなのかよく分からない…という方も多いようです。

フラット35はよく見る民間銀行の普通の住宅ローンとは違うものなのでしょうか?

今回は、フラット35についてご紹介していきましょう。

■フラット35は住宅支援機構と民間の金融機関が提携して融資しています

銀行の住宅ローンのサイトなどをチェックすると、様々な銀行でフラット35という言葉を目にする事がありますよね。

違う銀行なのに、おんなじ名称のローンを扱っているの?と疑問に思うかもしれませんが、フラット35は、実は住宅支援機構と300以上ある全国の民間金融機関が提携して行っている住宅ローン融資の事なのです。

住宅支援機構は、独立行政法人でフラット35を直接申し込むことはできず、民間の金融機関が窓口となって申込みを行います。

また、民間の金融機関は銀行にとどまらず、信用金庫、労働金庫、信用組合、モーゲージバンク(住宅ローン専用の金融機関)、保険会社など様々なところがあります。

この点が、通常の民間住宅ローン商品とは大きく異なる点です。通常の民間住宅ローンは、金融機関1社が窓口も融資も行いますが、フラット35は2つの機関で融資を支えることになります。

■フラット35は全期間(35年間)を通して金利が固定されています

フラット35の最大の特徴は金利が全期間を通して固定されているということです。

フラット35の「35」は期間を表していて、最大35年間ずっと同じ金利ですよということになります。

金利が固定されているということは、一度金利が決まれば後は経済状況に左右されないということになりますから、景気変動による金利の上昇のリスクを下げることができます。

しかし、万が一、国の金利引き下げの対応などの時も金利が下がることがありませんので、その点は注意しておかなくてはいけません。

■同じフラット35ならどこで申し込みをしても一緒なの?

住宅支援機構と民間の提携金融機関で融資を行っているのであれば、どこで申し込みをしても条件は同じなんじゃないの?と思われるかもしれませんが、実は違いますので注意してください。

フラット35は申し込み要件などは統一されていますが、実は、金利や手数料については各金融機関によってそれぞれ設定されています。そのため、同じフラット35なのに、金利が高い所と低い所がありますので、申し込みの際には良く確認するようにしましょう。

また、手数料の高い所もあるので、必ずトータルコストでもチェックするようにしてくださいね。

■フラット35は年々形態を変化させています!

フラット35と言えば以前は住宅の購入価格全額を借入することが難しかったり、団信を取り扱っていないので、団信には別で加入する必要があったりと…他の住宅ローンとは一線を画すものがありました。

しかし、フラット35の内容自体が年々その形を変えていっており、2017年10月からはフラット35(買取型)は団信付きになりました。そのためより安心して申し込みをすることができます。

また、フラットシリーズはフラット35だけではなく、フラット20、フラット35リノベなど様々なものが登場していてその選択肢は広がっているのです。

まずは、申込者や、購入予定の物件がフラット35の対象となるかチェックしてみても良いのではないでしょうか?

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